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공동주택 기준시가 고시-문답풀이]5월2일이후 매매 상속등 적용
등록일 2005.05.09 조회수 2663

국세청이 2일 고시한 2005년도 공동주택 기준시가를 문답풀이로 알아본다.

―‘공동주택기준시가’ 고시대상은.

▲아파트는 5층 이상, 연립주택은 전용면적 165㎡ 이상인 대형연립주택 또는 100세대 이상
대규모 단지에 있는 연립주택이다.

―기준시가는 어떤 세금의 기준이 되나.

▲국세는 공동주택 양도소득세, 상속·증여세, 종합부동산세의 과세기준가액이 되고 지방세는
재산·취득·등록세의 과세기준 금액이 된다. 이번 고시가격은 2일 이후 사거나 팔며 상속·증여
되는 것부터 적용된다.

―양도소득세는 어떻게 구하나.

▲양도당시의 기준시가에서 취득당시의 기준시가와 필요경비, 장기보유특별공제, 양도소득
기본공제 등을 빼서 구한 과세표준에 세율을 곱해서 계산한다.

다만 6억원 이상 고가주택, 1년 이내 단기양도, 1세대 3주택, 투기지역 부동산의 양도 등은
실거래가격으로 세금을 매기는 만큼 기준시가가 적용되지 않는다.

―5월1일 이전에 파는 계약을 한뒤 10일쯤 잔금을 받는다면 언제일자로 기준시가가 적용되나.

▲부동산의 양도 또는 취득시기는 ‘대금을 청산한 날’이다. 따라서 2일 고시된 새로운 기준이
적용된다.

다만 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 했다면 ‘등기접수일’이 양도·취득시기로 한다.
따라서 1일 전에 등기를 접수했다면 지난 해 기준시가가 적용되는 것이다.

―기준시가가 하락했는데 양도세 부담도 줄어드는가.

▲기준시가에 따라 계산하는 양도세의 평균 부담은 조금 줄 것이다.그러나 6억원 이상 고가주택,
투기지역 부동산의 양도 등은 실거래가를 기준으로 과세하는 만큼 변화가 없다.

―상속·증여세에는 어떻게 적용되나.

▲공동주택의 상속·증여세는 시가에 따라 과세하는 게 원칙이다. 시가를 산정하기 어렵다면 상속·
증여 당시의 기준시가를 상속·증여 재산가액으로 해서 적용한다. 시가란 매매거래가액, 2이상의
감정가액 평균액, 수용 보상가액, 경매가액, 공매가액 등을 말한다.

―기준시가와 종합부동산세(종부세)의 관계는.

▲주택·토지 과다 보유자에 대해 1차로 시·군·구가 낮은 세율로 재산세를 과세하고, 2차로 국가가
전국의 소유부동산을 인별로 더해 높은 세율로 종합부동산세를 과세한다.
종부세에서 재산세로 과세된 부분은 공제된다. 주택분 종부세는 아파트와 연립주택(165㎡ 이상)은
국세청의 ‘공동주택기준시가’, 단독주택과 중소형연립주택 등은 건설교통부와 지자체에서 공시하는
‘주택 공시가격’이 9억원을 넘는 사람만 낸다.

―주택분 종합부동산세의 과세표준은 어떻게 산정하나.

▲주택분 재산세 과세표준 합계액에서 4억5000만원을 뺀뒤 구간별 세율을 곱해서 정한다. 다만 올해
내야할 재산세와 종부세 합계액이 지난 해 납부한 재산세와 종합토지세 합계액의 150%를 넘지 않도
록 했다.

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